Tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2010- 2020 đã vượt mốc 40%. Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021-2030 đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt từ 50-52% với ít nhất ba đô thị đạt chuẩn đô thị quốc tế. Tuy nhiên việc đô thị mở rộng nhanh sẽ kéo theo tình trạng sử dụng đất đô thị chưa hiệu quả. Do vậy rất cần luật quy định về quy hoạch khu đô thị đúng đắn để đồng bộ và gắn kết công tác quy hoạch đô thị.
Khu đô thị là gì?
Khu đô thị (Tên tiếng anh là Urban area): là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.
Với tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch khắt khe cùng sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, giao thông… nhiều chủ đầu tư lớn đã tham gia xây dựng và phát triển nhiều dự án khu đô thị nhằm nâng cao chất lượng và đang dần thay đổi bộ mặt đô thị hóa và là dấu ấn quan trọng trong quá trình phát triển của Việt Nam trong những năm trở lại đây.
Quy hoạch khu đô thị là gì?
Quy hoạch đô thị là một khái niệm được dùng để chỉ các hoạt động kiểm soát hay tổ chức môi trường sống đô thị. Các hoạt động này có thể bao gồm: ban hành luật, quy định kiểm soát phát triển; xây dựng và vận hành các bộ máy quản lý đô thị; đề ra các tiêu chí, lập và phê duyệt quy hoạch; thực hiện các chương trình đầu tư phát triển đô thị; nghiên cứu đô thị; đào tạo bộ máy nhân lực; trao đổi tranh luận về các vấn đề đô thị…
Đặc điểm của đô thị là gì?
Đô thị là khu vực có dân cư tập trung với mật độ cao và chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở tích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của cả một miền đô thị, của một đô thị, một huyện hoặc một đô thị trong huyện.
Một đơn vị hành chính để được phân loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:
- Có chức năng đô thị: là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
- Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4.000 người trở lên. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị.
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
- Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật) và đảm bảo được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Luật quy hoạch đô thị với yêu cầu gì để đảm bảo được tính đồng bộ?
Theo Điều 6 Luật quy hoạch đô thị yêu cầu:
- Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia và các quy hoạch vùng liên quan; phù hợp với mục tiêu của chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch phát triển các ngành trong phạm vi đô thị; bảo đảm công khai, minh bạch và kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân.
- Dự báo khoa học, đáp ứng được yêu cầu thực tế và phù hợp với xu thế phát triển của đô thị; tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và quy chuẩn khác có liên quan.
- Khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, hạn chế sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đô thị nhằm tạo ra nguồn lực phát triển đô thị, tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
- Bảo vệ môi trường, phòng ngừa hiểm hoạ ảnh hưởng đến cộng đồng, cải thiện cảnh quan, bảo tồn các di tích văn hoá, lịch sử và nét đặc trưng địa phương thông qua việc đánh giá môi trường chiến lược trong quá trình lập quy hoạch đô thị.
- Bảo đảm tính đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và không gian ngầm; phát triển hài hoà giữa các khu vực trong đô thị.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình y tế, giáo dục, văn hoá, thể thao, thương mại, công viên, cây xanh, mặt nước và công trình hạ tầng xã hội khác.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng kỹ thuật gồm hệ thống giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, thông tin liên lạc và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác; bảo đảm sự kết nối, thống nhất giữa các hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị và sự liên thông với các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp vùng, quốc gia và quốc tế.
Các khu chức năng đô thị được quy định thế nào?
Các khu chức năng đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được quy định tại Mục 2.3.2 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD có nội dung như sau:
- Quy hoạch các khu chức năng đô thị cần đảm bảo tính hệ thống, đồng thời đảm bảo yêu cầu bố trí hỗn hợp nhiều loại chức năng khác nhau trong từng khu vực cụ thể một cách hợp lý để đảm bảo tính hiệu quả, linh hoạt và bền vững cho từng khu vực đô thị, tuân thủ theo cấu trúc chiến lược phát triển chung của toàn đô thị;
- Khu chức năng đô thị phải ở vị trí phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan, phòng chống cháy và phải được liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý và an toàn, đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ và công viên cây xanh;
- Phân khu chức năng đô thị phải tận dụng địa hình tự nhiên, hiện trạng kinh tế, xã hội và công trình xây dựng để tổ chức không gian đô thị và bố trí hệ thống kỹ thuật đạt hiệu quả cao về thẩm mỹ, về đầu tư và khai thác sử dụng;
- Tổ chức không gian đô thị trên mặt đất và dưới mặt đất phải được kết nối hợp lý;
- Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng phải được xác định trên cơ sở các Điều kiện cụ thể của từng khu vực: mục tiêu quy hoạch; Điều kiện tự nhiên và hiện trạng; quỹ đất phát triển…; đảm bảo môi trường sống và làm việc thuận lợi cho người dân, nâng cao hiệu quả quỹ đất hướng tới phát triển bền vững;
- Ngoài các nhu cầu của bản thân khu vực quy hoạch, quy mô các khu chức năng đô thị phải tính đến việc đáp ứng nhu cầu của khách vãng lai và các khu vực lân cận cũng như toàn đô thị phù hợp với tính chất của khu vực quy hoạch đã được xác định trong cấu trúc chiến lược chung của toàn đô thị.
Tiêu chuẩn của khu đô thị mới
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị thì Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
Tại Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới phải dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị.
Điều kiện để được công nhận là khu đô thị mới
- Diện tích khu đô thị mới phải từ 50 ha trở lên, nếu khu vực cải tạo đô thị hiện tại thì có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20 ha.
- Quy mô dân số hoặc số lượng căn hộ thuộc khu đô thị từ 5.000 người trở lên hoặc tương đương khoảng 1.000 căn hộ, hộ gia đình các loại, có diện tích sử dụng lớn, trung bình và nhỏ, được tính cho các nhà chung cư cao tầng, thấp tầng, các loại biệt thự, nhà ở phân lô đất theo quy hoạch chi tiết.
- Vị trí khu đô thị mới phù hợp với quy hoạch xây dựng.
Tiêu chí đánh giá khu đô thị mới
- Sự hình thành khu đô thị phải tuân thủ pháp luật và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ.
- Xây dựng các công trình kiến trúc phù hợp quy hoạch, hài hoà cảnh quan và bảo vệ môi trường.
- Quản lý xây dựng và bảo trì công trình theo đúng quy định về hiện hành đầu tư.
- Môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện.
- Quản lý, khai thác sử dụng khu đô thị mới vì lợi ích công cộng, xã hội.
Một số đại đô thị đẳng cấp tại Việt Nam
Khu đô thị Ecopark
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico)
Vị Trí: nằm ở địa phận huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, cách trung tâm Hà Nội 13km về phía Đông Nam, giáp làng gốm Bát Tràng và huyện Gia Lâm.
Tổng vốn đầu tư: 6,000 Triệu USD
Tổng diện tích dự án: 499.07ha. Trong đó, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan dự án gồm:
Đất ở: 168.95ha (33.85%)
Đất thương mại, du lich, dịch vụ: 111.18ha (22.28%)
Đất giao thông đô thị: 85.48ha (17.13%)
Đất cây xanh mặt nước: 109.09ha (21.86%)
Đất công trình công cộng: 24.37ha (4.88%)
Thời gian khởi công:2009
Thời gian hoàn thành:2029
Khu đô thị Thanh Hà
Tên dự án: Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh
Chủ đầu tư: Tập Đoàn Mường Thanh
Địa chỉ: Phú Lương, Kiến Hưng của quận Hà Đông và Cự Khê của huyện Thanh Oai, Hà Nội
Quy mô: 416 ha
Dự kiến số người: 34.333 người
Tổng vốn đầu tư: 18.000 tỷ đồng
Mật độ xây dựng: 30%
Năm khởi công: 2008
Khu đô thị Sala – Quận 2
Chủ đầu tư: Công ty Đại Quang Minh
Vị trí: Tọa lạc ngay trái tim Thủ Thiêm, Số 10 Mai Chí Thọ, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
Qui mô dự án: 113 ha
Qui mô dân số: khoảng 22.500 người
Loại hình sản phẩm: Biệt thự, shophouse, chung cư cao cấp
Khu dân cư cao cấp: 34,61ha
Khu cao ốc -Văn phòng-Thương mại, dịch vụ: 11,18ha
Khu nghĩ dưỡng sinh thái: 7,28 ha
Bến du thuyền: 5,46 ha đủ chỗ cho 56 chỗ
Bệnh viện, trường học, khu nhà văn hóa, Trung tâm thể dục thể thao chung: 12.5ha
Năm khởi công: Tháng 4/2013
Năm hoàn thành: quý V/2015
Khu đô thị Vinhomes Central Park
Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup
Vị trí: Tọa lạc tại khu Tân Cảng, Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh
Tổng diện tích: 43,91 ha
Mật độ xây dựng toàn khu: Khoảng 16%
Tổng vốn đầu tư: 30.000 tỷ
Diện tích cây xanh: 13,8 ha
Dự kiến hoàn thành (tổng thể): 2017
Loại hình: Khu căn hộ cao cấp, Officetel, biệt thự
Khu đô thị Vạn Phúc – quận Thủ Đức
Tên thương mại: Khu đô thị Vạn Phúc
Chủ đầu tư: Tập đoàn Đại Phúc
Vị trí: Ngay mặt tiền Quốc lộ 13, Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP. HCM
Diện tích toàn khu: 198 ha
Mật độ xây dựng: 40%
Loại hình: Là khu đô thị phức hợp bao gồm: Nhà phố, Biệt thự, Căn hộ, khu đô thị sinh thái – thương mại – dịch vụ – giải trí
Tổng mức đầu tư: 2 tỷ USD
Khu đô thị Dương Nội – Nam Cường
Tên thương mại dự án: Khu đô thị Dương Nội
Chủ đầu tư dự án: Tập đoàn Nam Cường – Nam Cường Group
Vị trí dự án: Tố Hữu – P.Dương Nội – Q. Hà Đông – Hà Nội
Diện tích: 197ha
Loại hình sản phẩm: Biệt thự, chung cư, tòa văn phòng
Ngày khởi công: 2008
Khu đô thị Đại Kim
Tên dự án: Khu đô thị mới Đại Kim.
Chủ đầu tư: Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội – Hacinco.
Quy mô dự án: 27ha.
Loại hình phát triển: biệt thự, nhà liền kề và chung cư cao cấp.
Quy hoạch dân số: khoảng 8.000 người.
Mật độ xây dựng: 55%.
Khu đô thị Tân Tây Đô
Chủ dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát
Diện tích: 21 ha
Vị trí: nằm trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội
Tổng mức đầu tư: 1118 Tỷ VNĐ
Đất nhà ở liền kề thấp tầng: 17.700.9 m2
Nhà ở biệt thự 47.687,2 m2
Công trình phúc lợi công cộng: 18.754,5m2
Đất hạ tầng kỹ thuật: 3.281,0m2
Giao thông nội bộ: 43.011,0m2
Năm khởi công: 2009
Khu đô thị Vinhomes Đan Phượng
Tên thương mại dự kiến: Vinhomes Wonder Park
Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup
Địa điểm: Xã Tân Hội, Liên Trung, Huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội
Sản phẩm triển khai: biệt thự (đơn lập, song lập), Nhà liền kề, Nhà phố Shophouse, Khu căn hộ chung cư
Tổng diện tích lô đất: 133 ha
Mật độ xây dựng: ~25%
Thời gian khởi công: Dự kiến quý II/2020
Hiện tại thị trường Bất động sản Việt Nam xuất hiện rất nhiều các khu đô thị mới. Ngoài chức năng dân cư, các khu đô thị còn tích hợp các chức năng khác như thương mại – tài chính, dịch vụ , giải trí nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng và thay đổi mạnh mẽ bộ mặt đô thị Việt Nam và cuộc sống của người dân. Đặc biệt sự tham gia đa dạng của các tập đoàn tư nhân lớn cũng đã góp phần thay đổi cơ bản diện mạo đô thị, đặc biệt tại các thành phố lớn.
